Pembongkaran Pasar Rau: Budi Ngotot, Pedagang Melotot

Rencana Pemerintah Kota (Pemkot) Serang membongkar Pasar Induk Rau menuai kontroversi. Walikota Serang, Budi Rustandi ngotot merekonstruksi pasar induk di Kota Serang itu. Pedagang di pasar itu pun ‘melotot’, karena sebagai pihak yang paling terdampak, merasa tidak dilibatkan dalam rencana itu.

Ketua Himpunan Pedagang Pasar (Himpas), Anis Fuad mengatakan, sejak awal Pemkot sudah bersikap sepihak. Pedagang tidak pernah diajak duduk bersama untuk membicarakan rencana pembongkaran.

“Kami seperti tidak dianggap ada. Pedagang masih berjualan di dalam, tapi tiba-tiba diumumkan pasar akan dibongkar. Itu berarti kami tidak dimanusiakan,” tegasnya usai audiensi dengan DPRD Kota Serang, kemarin.

Ia menilai alasan Pemkot membongkar karena gedung sudah tidak layak, sangat mengada-ada. Pasalnya, gedung yang dibangun oleh BUMN Wijaya Karya (WiKa) ini disebut memiliki ketahanan usia hingga 70 tahun.

“Pasar ini baru berusia 20 tahun. Tidak ada pasar induk umur 20 tahun dibongkar. Regulasi justru menyebut bisa sampai 70 bahkan 80 tahun. Jadi apa dasar mereka?” ujarnya.

Menurut Anis, Pedagang juga menyoroti potensi kerugian besar yang akan timbul jika pasar benar-benar dibongkar. Banyak pedagang memiliki sertifikat hak guna yang masih berlaku, bahkan sebagian dijadikan agunan di bank.

Saat ini diperkirakan ada sekitar 2.000 pedagang yang masih aktif di Pasar Rau. Mereka menegaskan siap memperjuangkan haknya dengan segala cara jika Pemkot tetap ngotot. “Kami bukan ingin rebut. Tapi kalau dipaksa, pedagang sudah sepakat turun ke jalan,” tandas Anis.

Berdasarkan informasi yang didapat, pemegang hak atas kios-kios yang ada di Pasar Induk Rau pun bukan hanya dipegang oleh orang perorangan, melainkan juga korporasi.

Dari hasil penelusuran, setidaknya terdapat dua koporasi besar yang disebut memegang sertifikat hak atas kios di Rau yakni Bank MNC Internasional dan BUMN WiKa.

“Di Pasar Rau bukan hanya kepentingan para pedagang saja, tapi sejumlah korporasi besar. Bank MNC sama WiKa punya hak di sana, karena dulu mereka dapat kompensasi atas pendanaan pembangunan Rau dari pengembang,” ujar sumber internal BANPOS.

Rencana pembangunan ulang total ini juga mendapatkan penolakan dari mayoritas pejabat Pemkot Serang yang bersinggungan dengan proyek tersebut. Pasalnya, potensi perbuatan melawan hukum (PMH) atas rencana itu, sangat besar.

“Bahkan Kadis PUPR juga sebenarnya menolak rencana tersebut. Kan dia yang nanti bertanggung jawab dalam pembangunannya. Sedangkan potensi PMH kalau dipaksakan sangat besar,” kata sumber BANPOS lagi.

Ketika dikonfrimasi, Kepala DPUPR Kota Serang, Iwan Sunardi, menepis kabar yang mengatakan bahwa dirinya menentang rencana program revitalisasi PIR karena melihat adanya potensi perbuatan melawan hukum (PHM) jika program tersebut dipaksakan untuk dilanjut.

“Bukan menentang, jadi kalau kita kan bagaimana ini dengan adanya dinamika yang berkembang ya kalau saya sih kepenginnya itu diselesaikan terlebih dahulu. Bukan menentang, masa menentang program,” tegasnya saat dikonfirmasi melalui sambungan telepon WhatsApp, Kamis (11/9).

Alasan itu semakin tidak bisa diterima ketika mengingat pihak yang bertanggung jawab dalam penyusunan kajian perencanaan PIR adalah DUPR. Terlebih lagi, anggaran untuk penyusunan kajian itu sudah dialokasikan di APBD tahun ini. “Apalagi Dinas PUPR yang membuat perencanaan kan gitu,” ujarnya menambahkan.

Iwan menegaskan pada intinya, DPUPR hanya fokus menjalankan tugas eksekusi pembangunan sedangkan untuk masalah administrasi bukan ranahnya.

Ketua DPRD Kota Serang, Muji Rohman, menegaskan bahwa sikap pedagang harus dijadikan pertimbangan serius oleh Pemkot Serang. Apalagi, dasar penolakan mereka juga memiliki kekuatan hukum.

“Pertama, memang pedagang masih memiliki hak berdasarkan perjanjian antara Pemkot Serang dengan pihak ketiga, yang berlaku hingga 2029. Kedua, mereka juga memegang sertifikat HGB yang dikeluarkan lembaga resmi negara. Itu harus jadi pertimbangan serius,” kata Muji.

Muji juga menjelaskan bahwa pembangunan Pasar Rau sudah masuk dalam RPJMD Kota Serang, dengan dalih bahwa itu merupakan aspirasi pedagang. Namun, penjelasan itu justru dipatahkan oleh pernyataan Ketua Himpas, Anis Fuad.

“Wajar kalau mereka menolak, karena masa berlaku HGB masih berjalan dan bahkan bisa diperpanjang. Maka solusinya harus dikaji ulang. Setelah masa perjanjian berakhir pada 2029, baru bisa dibicarakan kembali,” tandas Muji.

Perjanjian yang dimaksud oleh para pedagang adalah Perjanjian Kerjasama antara Pemkot Serang dengan PT Pesona Banten Persada, dengan nomor perjanjian 031/68-Huk/2014 dari Pemkot Serang dan nomor 640/KL-PBP/VIII/2014 dari PT Pesona, tentang Pengelolaan Pasar Induk Rau.

Perjanjian yang ditandatangani oleh Walikota Serang saat itu, Tb. Haerul Jaman, dan Direktur Utama PT Pesona Banten Persana saat itu, Yayan Sofyan, yang diteken pada 2014 lalu itu memuat klausul tentang perpanjangan HGB kios-kios yang ada di Pasar Induk Rau.

Pada ketentuan Pasal 3 ayat 3 huruf b, Pemkot Serang memiliki kewajiban untuk menyetujui penerbitan sertifikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Pesona Banten Persada, di atas tanah Hak Pengelolaan Lahan (HPL) milik Pemkot Serang selama 15 tahun.

Ketentuan itu juga memuat klausul tambahan pada Pasal 3 ayat 3 huruf b angka 1 yakni toko, kios dan los yang telah terjual dengan jangka waktu HGB sampai dengan tahun 2023 sebelum adanya kerja sama, maka dilakukan penyesuaian jangka waktu HGB sesuai dengan jangka waktu perjanjian.

Hal inilah yang menjadi pegangan para pedagang pemilik HGB, untuk mempertahankan hak mereka. Sebab dengan ketentuan itu, maka HGB mereka telah diperbarui secara otomatis pada tahun 2014, untuk jangka waktu 15 tahun yang berarti habis pada tahun 2029.

Wakil Ketua HIMPAS, Ferry Chaniago, menegaskan bahwa penolakan terhadap rencana pembangunan ulang total Pasar Induk Rau oleh pedagang akan terus berlanjut. Menurutnya para pedagang meminta agar Pemerintah Kota Serang hanya melakukan renovasi, bukan pembongkaran menyeluruh.

“Kita (pedagang) keberatan kalau harus direhab total, cukup direnovasi atau diperbaiki supaya usaha pedagang tetap berjalan dengan baik.”

Wakil Ketua Himpas, Ferry Chaniago

Ia menegaskan, tujuan utama pedagang bukan sekadar soal bangunan, melainkan bagaimana pasar tetap ramai dikunjungi pembeli. “Intinya bagaimana pedagang mendapat pelanggan agar jualan tetap laku. Kita juga meminta pengembang ikut memperhatikan kepentingan pedagang,” ujarnya.

Ferry menyebut, kesepakatan dalam audiensi kemarin bersama pimpinan DPRD, akan disampaikan DPRD kepada Pemkot Serang sebagai masukan. “Aspirasi utama pedagang jelas, menolak rehab total. Yang diinginkan hanya renovasi atau perbaikan seperlunya, bukan pembongkaran,” tegasnya.

Ia juga menyinggung program prioritas Pemkot Serang yang salah satunya bertajuk Pasar Bersih. Menurut Ferry, program tersebut tidak identik dengan rehab total sebagaimana yang diwacanakan. “Kalau Pasar Bersih itu orientasinya lebih kepada kebersihan dan kenyamanan, bukan pembongkaran total,” jelasnya.

Wakil Ketua DPRD Kota Serang, M Farhan Azis, menegaskan bahwa niat Pemkot merevitalisasi pasar memang baik. Namun menurutnya, cara yang ditempuh justru tidak sesuai dengan harapan para pedagang.

“Pedagang hanya menginginkan renovasi dan pergantian pengelola, bukan perombakan total. Pemkot justru ingin mengambil alih dengan membongkar pasar dari nol,” ujarnya usai menerima audiensi Himpas.

Menurut Farhan, rencana perombakan yang diajukan walikota juga berisiko besar secara anggaran. Pasalnya, pembangunan tersebut rencananya akan dilakukan dengan mengambil dana dari pinjaman daerah.

Bahkan, rencana pinjaman itu telah masuk dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) sebesar Rp145 miliar, yang akhirnya dikoreksi hanya sebesar Rp100 miliar.

Ia menegaskan, Pemkot tidak bisa serta-merta melakukan pembongkaran karena masih banyak pedagang yang memiliki hak milik sah berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) maupun Satuan Rumah Susun (SRS) dengan masa berlaku panjang, hingga 80 tahun.

“Itu harus jadi pertimbangan hukum. Jangan sampai hak pedagang diabaikan,” ujarnya.

Farhan juga menyoroti persoalan pengelolaan oleh PT Pesona yang dinilai banyak melanggar kewajiban, mulai dari setoran retribusi yang tidak sesuai hingga fasos-fasum yang dialihkan untuk kepentingan komersial.

Ia mendorong Pemkot lebih dulu menempuh jalur hukum untuk memutus kontrak dengan PT Pesona sebelum mengutak-atik pedagang.

“Kalau mau serius, putus dulu hubungan dengan PT Pesona, lalu bentuk BUMD khusus pasar. Itu juga sejalan dengan visi-misi walikota sendiri. Setelah itu baru lakukan renovasi bersama pedagang, bukan pembongkaran total,” tegasnya.

Ia memaparkan, DPRD Kota Serang memberikan rekomendasi resmi agar Pemkot cukup melakukan renovasi dan memperkuat struktur pasar yang ada, bukan membangun ulang dari awal.

Menurut Farhan, opsi renovasi bisa dilakukan bertahap dengan anggaran di bawah Rp100 miliar melalui skema multiyears, sehingga lebih realistis dan tidak membebani APBD. Apalagi, pembangunan ulang total Pasar Induk Rau, bukanlah janji politik yang dicanangkan oleh duet Budi-Agis.

“Kami ingatkan Pemkot, jangan sampai memaksakan proyek besar yang justru memicu konflik. Ajak dulu pedagang duduk bersama, dengarkan aspirasinya. Kalau tetap memaksa, ini akan terus menjadi kegaduhan. Ingat, janji politik dari Walikota dan Wakil Walikota adalah pasar bersih, bukan perombakan total Pasar Rau,” tandas Farhan.

Informasi yang didapatkan BANPOS, saat ini Pemkot Serang telah mengajukan permohonan Legal Opinion (LO) kepada Kejaksaan Negeri (Kejari) Serang, terkait dengan pembangunan ulang Pasar Induk Rau.

Namun, sejumlah pejabat mengaku pesimistis Kejari Serang akan mengamini pembangunan ulang tersebut, lantaran adanya bukti kepemilikan yang dipegang oleh para pedagang, yang berpotensi mengakibatkan masalah hukum.

“Kalau surat perjanjian ini sampai ke Kejari, ya mungkin LO dari Kejari nggak bakal mengamini pembangunan ulang total,” tandas sumber BANPOS.

BANPOS sampai berita ini ditulis, masih berupaya untuk melakukan konfirmasi kepada Kejaksaan Negeri Serang.(*)

DILEMA UTANG ATAU BOT

Rencana Pemkot Serang untuk mengambil utang bank sebesar Rp145 miliar demi melakukan pembangunan Pasar Induk Rau, disebut terganjal lemahnya penilaian atas kekuatan fiskal dari Pemkot Serang, oleh Kemendagri.

Pasalnya, Pemkot Serang dinilai tak akan mampu membayar kewajiban tahunannya, jika nilai pinjaman hingga Rp145 miliar. Informasi yang didapat, Kemendagri hanya mengizinkan pinjaman yang boleh diambil oleh Pemkot Serang, maksimal Rp100 miliar.

“Pemkot Serang sudah bersurat langsung ke Kemendagri. Dan hasilnya ditolak oleh Kemendagri karena kemampuan fiskal Kota Serang itu nggak bakal sanggup untuk membayar utangnya,” ungkap sumber internal BANPOS.

Disebutkan, utang tersebut memiliki tenor selama empat tahun, dengan bunga tahunan sebesar sembilan persen. Dengan bunga dan tenor pinjaman itu, utang Pemkot Serang akan membengkak menjadi Rp136 miliar.

“Untuk pembayarannya, sudah direncanakan sebesar Rp30 miliaran di tahun pertama hingga tahun ketiga, dan Rp40 miliaran pada tahun keempat atau pelunasan,” ungkap sumber itu lagi.

Namun, nilai itu juga masih menjadi perdebatan. Berdasarkan informasi, pada rapat pembahasan KUA-PPAS tahun 2026 bersama dengan DPRD Kota Serang beberapa hari yang lalu, Pemkot Serang sempat dicecar pertanyaan atas rasionalisasi utang tersebut.

Sebab, proyeksi pendapatan yang diterima oleh Pemkot Serang dari Pasar Induk Rau pada tahun 2026, hanya sebesar Rp10 miliar saja. Sementara, beban utang yang harus dibayarkan mencapai Rp30 miliar. Hal itu membuat APBD 2026 berpotensi mendapat tambahan defisit hingga Rp20 miliar.

Sementara, jika Pemkot Serang berupaya menggenjot lebih besar pendapatan dari Pasar Induk Rau, pembebanan biaya kepada para pedagang pun akan semakin besar.

Berdasarkan hasil simulasi perhitungan, jika Pemkot ingin menutup seluruh beban utang dan bunga secara total berdasarkan hasil pendapatan dari retribusi Pasar Induk Rau, maka rata-rata setiap pedagang akan dibebankan biaya sebesar Rp1 juta per bulan.

Rinciannya, total utang yang diambil beserta bunga dalam tenor empat tahun mencapai Rp136 miliar. Pasar Induk Rau saat ini, mampu menampung pedagang maksimal sebanyak 3.000 pedagang. Dengan demikian, setiap pedagang menanggung beban pembayaran utang dan bunga selama tenor berlangsung sebesar Rp45,3 juta, atau Rp11,3 juta per tahun.

Pengamat ekonomi dari Universitas Sultan Ageng Tirtayasa (Untirta), Hady Sutjipto menilai pasar Rau mempunyai posisi strategis dalam menggerakkan ekonomi lokal di Kota Serang. Terlebih jika dikelola dengan baik oleh pemerintah daerah.

Namun, dia menilai rencana pengambilan utang sebagai sumber pendanaan utama pembangunan PIR sebagai kebijakan yang tidak realistis. Dirinya juga pesimistis, dengan skema pembayaran tersebut dapat menopang cicilan yang harus dibayarkan nantinya.

“Rasanya kalau dari retribusi agak pesimis ya. Artinya nggak bisa optimal, belum lagi kebocoran dan sebagainya. Jadi yang ini masih perlu ada tambahan dana, artinya bantuan dari PAD, dalam melunasi utang tersendiri,” jelasnya.

Hady mengatakan, sebelum melakukan atau menerapkan skema tersebut. Perlu adanya kajian secara serius. Terutama, retribusi pasar yang ada selama ini. “Nah ini yang nanti mohon dicarikan berapa persen tuh realisasi retribusi pasar sampai saat ini,” ujarnya.

Dirinya menuturkan, dalam skema Return of Value (RoV) dalam proyek pemerintah memang sangat relevan sebagai rujukan dalam proyek pembangunan publik atau pasar Rau.

Namun, kata dia, perlu juga dilihat return to investment rate yang fokus untuk keuntungan finansialnya. Sebab, dengan skema RoV Pemerintah perlu adanya persiapan anggaran untuk menanggung kekurangan baik dalam pembangunan maupun pengelolaan setelahnya.

Sementara, kata dia, skema Build Operate Transfer (BOT) memberikan keringan bagi pemerintah tentang resiko kekurangan anggaran atau pendanaan untuk membayar hutang tersebut.

Namun, lanjutnya, Pemkot Serang harus rela aset pasar tersebut dikelola oleh pihak lain dalam perjanjian kerjasamanya.

“Kalau risiko utang seluruh risiko keuangan akan ditanggung oleh Pemkot jika proyek ini gagal atau biayanya membengkak yang kemudian menjadi beban utang yang tetap harus dilunasi oleh APBD,” paparnya.

“Sementara dengan BOT, semua ditanggung oleh swasta atau investor jadi tidak akan menjadi beban APBD. Namun, Pemkot Serang memiliki risiko kehilangan kontrol dari aset. Kan sepenuhnya akan dikelola oleh swasta,” lanjutnya.

Dirinya juga menanggapi tentang kekuatan usia bangunan yang digadang-gadang saat awal diresmikan mencapai 70 tahun namun kini akan dilakukan pembangunan ulang.

“Kalau masalah daya tahan sampai 70 tahun ya tentu harus melalui uji material dan bagaimana perawatan dari bangunan itu selama ini. Baik dilihat dari saluran air dan sebagainya, ” tandasnya.

Sementara itu, Pengamat ekonomi dari Universitas Bina Bangsa (UNIBA), Bambang D. Suseno mengatakan, persoalan pembiayaan pembangunan ulang PIR perlu melihat hitungan yang jelas.

Skema pembiayaan yang sepenuhnya mengandalkan utang Rp145 miliar dan membebankan pelunasan pada retribusi pedagang, tanpa perubahan struktur pendapatan dan tata kelola dirasa kurang realistis.

Menurutnya, jika PIR mampu menampung sekitar 1.000 pedagang dan rata-rata retribusi Rp500.000 per pedagang per bulan. Maka potensi pendapatan retribusi maksimum hanya sekitar Rp6 miliar per tahun.

Di sisi lain, kata dia, utang sebesar Rp145 miliar dengan bunga sekitar 5 persen selama 10 tahun menghasilkan kewajiban cicilan tahunan kira-kira Rp18,8 miliar.

“Dengan perbandingan tersebut terjadi defisit kas kasar mendekati tiga kali lipat. Sebuah celah pembiayaan yang tidak bisa diabaikan dalam perencanaan,” tegasnya.

Menurutnya, dalam pembangunan PIR, solusi yang lebih aman adalah kombinasi kebijakan. Yakni penerapan pembiayaan hybrid (mengurangi porsi utang), digitalisasi dan diversifikasi pendapatan pasar, mekanisme escrow, appraisal independen berbasis RoV, serta aturan perlindungan pedagang melalui peraturan daerah.

Bambang menegaskan, keberhasilan akhir proyek pembangunan PIR ini sangat bergantung pada tata kelola yang transparan, keterlibatan aktif pedagang dalam perencanaan, dan pengawasan independen.

“Oleh karena itu, Pemkot Serang disarankan membentuk satuan tugas yang melibatkan akademisi, praktisi keuangan, serta perwakilan pedagang untuk memastikan proses perencanaan dan implementasi berjalan inklusif dan akuntabel,” paparnya. (*) 

BUDI: PIR Tidak Terurus

Walikota Serang, Budi Rustandi, tetap berpegang teguh terhadap pendiriannya untuk melanjutkan rencana mengambil alih Pasar Induk Rau (PIR) serta membangun ulang pasar tersebut. Dia menegaskan, langkah itu diambil semata-mata demi kesejahteraan dan keselamatan para pedagang yang berjualan di sana.

Budi merasa, selama dikelola oleh pihak ketiga kondisi PIR seakan tidak terurus. Terlebih, berdasarkan hasil kajian sementara Dinas Pekerjaan Umum dan Penataan Ruang (DPUPR) Kota Serang terdapat beberapa titik bagian bangunan PIR yang sudah tidak lagi kokoh.

“Ada kajiannya bahwa ada sisi bangunan yang kokoh dan ada yang enggak. Siapa yang ngambil resiko kalau itu roboh?” ujar Budi pada Kamis (11/9).

Menurutnya, melihat kondisi bangunan seperti itu maka langkah yang mestinya diambil bukan lagi merenovasi melainkan membangun ulang. Karena jika hanya merenovasi, maka hal itu hanya akan menghambur-hamburkan anggaran.

Setelah kawasan PIR diambil dan dibangun ulang oleh pemerintah, selanjutnya para pedagang yang berjualan di sana tidak perlu lagi membayar sewa dan retribusi kepada pihak ketiga namun cukup ke pemerintah. Budi menjamin setelah PIR diambil oleh pemerintah, para pedagang akan merasa diuntungkan.

Sebab, para pedagang tidak perlu lagi membayar sewa dengan biaya mahal. Begitu pun dengan biaya retribusi yang dibebankan kepada pedagang, Budi dijamin jauh lebih murah dibanding sebelumnya ketika masih dikelola oleh pihak ketiga.

“Kalau sekarang kan mereka mengkontrakan informasinya itu Rp10 juta per meter berarti sama dengan setahun itu bisa Rp300 juta, ya kalau misalkan lewat pemerintah cukup Rp6 juta atau Rp7 juta setahun. Bandingannya murahan mana?” tanya Budi.

Saat disinggung terkait kepemilikan sertifikat SHM satuan rumah susun oleh para pedagang. Budi menegaskan bahwa sertifikat itu tidak ada dasarnya meski pun sertifikat tersebut terbit atas dasar sertifikat HGB pihak pengelola.

Karena menurutnya, secara aturan sertifikat HGB yang dimiliki oleh pihak pengelola tidak bisa dijadikan dasar penerbitan sertifikat hak milik. Terlebih tanah yang coba dimiliki adalah milik negara.

“Sertifikat itu HGB bos, bukan hak milik. Tidak ada aturannya HGB itu dihak milik tanah negara. Aturannya sudah jelas, HGB-nya sudah habis,” jelasnya.

Budi mempersilahkan para pedagang menggugatnya ke pengadilan jika mereka merasa keberatan atas kebijakannya merombak total PIR. Karena dia yakin, memiliki dasar yang kuat untuk tetap menjalankan kebijakannya itu.

“Misalkan dia gugat saya silakan, saya juga pakai aturan juga. Tapi yang pasti saya mempertahankan ini demi masyarakat, demi pedagang yang benar-benar pedagang itu tumbuh ekonominya karena kan targetnya itu,” ucapnya.

Untuk bisa menyukseskan program tersebut Pemerintah Kota Serang berencana akan mengajukan pinjaman uang kepada pihak bank. Kabarnya, besaran pinjaman yang akan diajukan kepada pihak bank mencapai Rp145 miliar.

Namun, kabar itu segera dikoreksi oleh Ketua Satgas Percepatan Pembangunan dan Investasi Kota Serang, Wahyu Nurjamil. Dia menyebut pinjaman yang akan diajukan hanya sebesar Rp100 miliar. “Kata siapa Rp145 miliar? Nggak, Rp100 miliar,” ujar Wahyu saat ditemui di gedung Setda Kota Serang pada Kamis (11/9).

Kemudian Wahyu menjelaskan, alasan mengapa Pemerintah Kota Serang saat ini lebih memilih skema pengajuan pinjaman uang ke bank untuk pembangunan ulang PIR, ketimbang skema Build Tranfer Operate (BOT) dengan melibatkan pihak ketiga.

Padahal jika memilih skema BOT, pemerintah akan jauh lebih ringan secara finansial. Sebab, pembiayaan proyek tersebut tidak dibebankan sepenuhnya kepada APBD maupun APBN melainkan kepada pihak ketiga.

Jawabannya karena skema BOT sebelumnya sudah pernah dijalankan oleh Pemerintah Kota Serang dalam mengelola PIR. Dan hasilnya dirasa tidak memuaskan, baik oleh pemerintah maupun para pedagang. Pihak ketiga lebih mengedapankan orientasi mencai keuntungan bisnis daripada kesejahteraan para pedagang.

Selama pengelolaan dipegang oleh pihak ketiga, para pedagang dibebankan biaya sewa yang tinggi. Berdasarkan aduan yang terima, para pedagang dibebankan biaya sewa kios sebesar Rp10 juta per meter.

“Saat kami 2 hari kemarin mengundang para pedagang. Ada yang Rp10 juta per meter dibandingkan dengan itu di Perda gitu ya itu kan sangat jauh,” terangnya.

Karena itu, kata Wahyu, Walikota Serang, Budi Rustandi, berencana akan mengambil alih kepemilikan PIR agar pasar tersebut bisa dikelola langsung oleh Pemerintah Kota Serang. Jika pasar itu dikelola langsung oleh pemerintah, Wahyu memastikan, para pedagang akan jauh lebih merasa diringankan baik dalam membayar sewa maupun retribusi.

Namun saat disinggung mengenai perkiraan besaran biaya sewa kios yang dikenakan kepada para pedagang, jika pasar itu benar-benar dikelola oleh Pemerintah Kota Serang, Wahyu mengaku belum bisa menyampaikannya. Sebab, urusan itu diserahkan kepada pihak Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

Meski begitu, sebagai gambaran, Wahyu memberikan perbandingan biaya sewa kios di Pasar Kepandean. Dia menyampaikan, harga sewa kios di Pasar Kepandean dengan ukuran 2 ½ x 3 meter hanya dikenai biaya sebesar Rp2,7 juta per tahun.

“Nah, kalau nanti luas yang di Pasa Rau misalkan 3×3 meter dengan bangunan baru, ya mungkin dia agak lebih tinggi. Misalkan mungkin mungkin nanti penawarannya bisa Rp3 juta bisa Rp4 juta per tahun,” jelasnya.

Angka itu tentu jauh lebih murah bila dibandingkan dengan biaya sewa kios Pasar Rau saat ini yang mencapai sebesar Rp10 juta per meter. “Dibandingkan dengan Rp10 juta per meter seperti yang sekarang ini kan jauh lebih meringankan, begitu kan?” ujarnya menambahkan.

Kemudian dengan kondisi PIR yang baru, Wahyu memproyeksi Pemerintah Kota Serang dapat memperoleh penghasilan dari retribusi dan biaya sewa kios mencapai Rp20 miliar–Rp25 miiar per tahun.

Jumah pendapatan itu tentu dapat menutupi beban pinjaman sebesar Rp100 miliar tersebut.

Berdasarkan hasil audit PT Pesona Banten Persada pada tahun 2023, nilai perolehan aset tanah Pasar Induk Rau ditaksir mencapai  Rp16.666.250.000 sementara untuk bangunannya ditaksir mencapai Rp41.124.800.000.

“Tapi penilaiannya itu bukan di tahun 2025 ya. Itu tahun 2023 atau 2024 gitu, ada di pencatatan KIP-nya,” kata Kepala Bidang Aset pada BPKAD Kota Serang, Tini Suhartini.

Sedangkan untuk perhitungan nilai pemanfaatan PIR, Tini mengaku, pihaknya melakukannya. “Karena itu masih kerja sama dengan PT Pesona, jadi segala sesuatunya itu masih ada di PT Pesona belum diserahkan kembali ke aset,” terangnya.

Sementara itu, Akademisi Hukum Universitas Bina Bangsa (Uniba), Wahyudi, mengatakan bahwa Hak Guna Bangunan (HGB) para pedagang dapat dibatalkan ketika untuk Pasar Induk Rau dipakai untuk kepentingan umum.

“HGB itu memang dapat dibatalkan atau dicabut karena adanya kepentingan umum ini diatur dalam PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Tanah dan Satuan Rumah Susun Serta Pendaftaran Tanah dimana salah satu alasannya adalah hapusnya HGB,” ungkap Wahyudi kepada BANPOS, Kamis (11/9).

“Pertanyaan kan begini apakah Pasar Induk Rau itu dibangun untuk kepentingan umum atau tidak kan begitu? Kalau saja dibangun untuk kepentingan umum berati Pemkot sah, berarti ada payung hukum yang menaungi itu, hapusnya HGB. Tetapi kalau memang itu dikategorikan bukan untuk kepentingan umum berarti kan Pemkot ini menemui jalan terjal artinya ada potensi gugatan,” paparnya.

Menurutnya, kepentingan umum merupakan kesejahteraan bersama atau kemakmuran masyarakat luas yang diutamakan diatas kepentingan pribadi atau kelompok manapun dan harus diwujudkan pemerintah demi kemaslahatan rakyat.

“Artinya apa? Mari kita renungkan bersama apakah kepentingan umum itu masuk dalam pembangunan Pasar Induk Rau atau tidak? Ini perlu kehati-hatian dari pemangku kebijakan tapi secara dasar hukum memang HGB bisa dicabut dengan alasan adanya kepentingan umum itu,” tuturnya.

Dikatakan Wahyu, potensi sengketa yang akan muncul yakni gugatan perdata.

Mungkin kalau ada yang menggugat kalau perbuatan melawan hukum 1365 Kuhperdata secara biasa itu kan di PN tapi kalau kita bicaranya perbuatan melawan hukum penguasa itu nomenklaturnya ada di PTUN.

“Jadi mari kita bersama-sama renungkan apakah yang dimaksud dengan kepentingan umum itu masuk dalam pembangunan Pasar Induk Rau atau tidak. Tinggal kita menyimpulkan sama-sama sehingga kita dapat nih apa yang dimaksud dengan kepentingan umum,” ucapnya.

Wahyudi mengaku belum menemui kasus serupa yang pernah terjadi. “Cuma yang saya tahu dulu adalah relokasi atau pembangunan Pasar Karangantu kemudian dibatalkan karena memang meminta waktu atau seperti apa karena kurang begitu monitoring. Tapi ya tadi kalau kita berbicara kepentingan umum ya Pemkot punya dasar hukum tetapi ketika kepentingan umum tidak masuk dalam ranah pembangunan tersebut ya saya pikir Pemkot terbuka untuk digugat atau bersengketa dengan pedagang Pasar Rau,” tandasnya. (*)